Рынок элитной недвижимости Восточной Европы
Рынок элитной недвижимости Восточной Европы привлекателен для инвесторов как никогда. В большинстве стран цены на недвижимость, по оценкам экспертов, достигли низшей точки, на которой стабилизировались. При этом, в отличие от середины 2000-х годов, когда цены на объекты класса люкс находились примерно на том же уровне, политическая и экономическая ситуация в странах бывшего соцлагеря кардинально изменилась в лучшую сторону.
Рынок элитной недвижимости в Чехии
Стабильная экономика, разумные, понятные законодательство и система налогообложения, доброжелательность местных жителей, отличный климат, традиции и культура — все это делает Чехию одним из самых популярных объектов для иностранных инвестиций.
По словам руководителя Czech Republic Sotheby’s International Realty Владимира Гуллы, покупателей элитной недвижимости и Чехии условно можно разделить на две категории. Тех, кто ищет жилье для себя и кого в первую очередь интересуют апартаменты, пентхаусы, виллы, шато или даже небольшие замки; и инвесторов, людей, которые покупают недвижимость с четкой целью заработать на ней деньги. В этом случае предпочтение отдастся виллам, таунхаусам, кондоминиумам, большим замкам и даже целым отелям. Законодательство страны позволяет иностранным гражданам не только свободно владеть недвижимостью и землей под ней, но и продавать ее и выводить деньги из страны.
Покупая недвижимость в Чехии, иностранец не обязан проходить какие-то дополнительные регистрации или вносить экстравзносы. На них распространяется и стандартная ставка налога на недвижимость. Местные банки охотно выдают подданным других государств ипотечные кредиты. Годовая ставка на данный момент составляет в среднем 3%.
В отношении граждан третьих стран в прошлом году был принят закон, согласно которому подданный страны — не члена ЕС, предъявив документы, подтверждающие наличие собственности на территории Чехии, имеет право на получение визы сроком на 180 дней с коридором в 90 дней.
Традиционно наибольшим спросом в сегменте элитной недвижимости пользуются апартаменты и виллы в Праге. Семейная вилла с прилегающим участком в престижном районе города Подоли предлагается за 7 700 000 евро. Роскошный пентхаус для одной семьи с собственным просторным садом на крыше и захватывающей дух панорамой на город выставлена на рынок по цене 3 950 000 евро.
Помимо Праги спросом пользуются недвижимость на курорте Карловы Вары, замки и шато в Карштейне, Конопиште, Чески-Крумлове.
Элитарную недвижимость за городом обычно отличают не только высококлассные экстерьер и интерьер, но и размеры. Например, площадь лишь жилых помещении Villa 2100 в Средней Богемии составляет 1 250 кв. м (7 814 632 евро). Прекрасный представитель стиля ар-нуво— вилла площадью 421 кв. м в Градчанах, выстроенная во времена Первой республики по проекту скульптора Франтишека Билека и архитектора Антонина Гулана, предлагается за 2 532 842 евро. В Чехии также можно приобрести в собственность и историческую недвижимость. Замок Бездружице (около 30 000 кв. м плюс 3,5 га прилегающей территории), возведенный на фундаменте готической крепости, продается за 1 367 560 евро.
Рынок элитной недвижимости в Словакии
Самым притягательным районом для иностранных инвестиций остается столица государства Братислава — транспортный узел между Чешской Республикой, Австрией и Венгрией. В Словакии любой может стать владельцем недвижимости, независимо от подданства (исключение составляет сельскохозяйственные земли и лесные массивы, которые в большинстве своем не могут быть проданы в собственность иностранцам). Как и во всей новой Европе, цены на недвижимость в Словакии пережили значительный спад, в том числе и на элитную недвижимость. На данный момент произошла стабилизация рынка, и эксперты не ожидают каких-то сильных изменений ситуации в ближайшем будущем.
В последние годы в Братиславе началось активное строительство новых элитных проектов — как в центре города, так и в соседних пригородах. Чаще всего это мультифункциональные комплексы на 50—150 апартаментов. По сути, девелоперы следуют философии «все в одном месте» — шопинг, социальная жизнь, спорт, оздоровительные центры плюс эксклюзивный сервис. Пример такого комплекса — Beko Masterplan, футуристический проект британской студии Zaha Hadid Architects, расположившийся на территории некогда заброшенной текстильной фабрики. Активно действуют и развиваются целые эксклюзивные кварталы, такие как Eurovea, River Park, Parkville.
В Братиславе также ведется строительство кондоминиумов на 3—10 апартаментов. Как правило, они сосредоточены в районах Castle Hill и Koliba Hill. Покупателей такие объекты привлекает в первую очередь своим уединением и безопасностью, прекрасной природой и чистым воздухом. Трехкомнатную квартиру класса люкс общей площадью 149 кв. м в районе Koliba можно приобрести за 370 000 евро. В историческом центре Белграда продолжается активная реставрация зданий с использованием новейших технологий, что превращает такие дома в высококлассный объект недвижимости. Эксклюзивные апартаменты в пятизвездочном комплексе Старого города площадью 257 кв. м выставлены на продажу за 1 199 000 евро.
Как отмечают специалисты по рынку элитной недвижимости Словакии, благодаря активному строительству в последние годы в стране сформировался качественный рынок семейных вилл. Цены на такой тип жилья варьируются в пределах от 500 000 до 5 000 000 евро. Так, «пассивный» (экологически дружественный, с минимальным потреблением невозобновляемых ресурсов) дом (205,3 кв. м + участок более 1 га) недалеко от Братиславы выставлен за 650 000 евро. В границах города подобный тип жилья обойдется дороже: виллу недалеко от монумента Славин общей площадью 341 кв. м (участок — 290 кв. м) можно приобрести за 1 200 000 евро.
Банки выдают иностранцам ипотечные кредиты на тех же условиях, что и местным жителям. Кредит может распространяться как на покупку уже существующего объекта, так и на строительство. Банковский процент колеблется в пределах 3—7%, кредит обычно выдается на 80% от стоимости покупки (если иностранец способен показать официальный доход — неважно, в какой стране) и на 60% от цены желаемой недвижимости, если легальных документов о величине дохода нет. Налог на недвижимость составляет 0.03—0.30 евро за квадратный метр.
Рынок элитной недвижимости в Румынии
Иностранцы, граждане стран — членов ЕС, могут свободно приобретать квартиры и землю в Румынии (исключением являются некоторые лесные участки и районы побережья Черного моря). Однако, как отмечают специалисты, похвастаться «прозрачным» рынком недвижимости Румыния не может, и, прежде чем покупать понравившийся объект, следует узнать его историю и легитимность. Особенно это касается старых домов. Покупая апартаменты в таком доме, в первую очередь следует поинтересоваться, могут ли у здания объявиться бывшие владельцы или их наследники, которые имеют право на возврат собственности по закону о денационализации. Сомнительна покупка даже частично нелегальной недвижимости (незаконное строительство, не сданное в эксплуатацию и т. п.), так как в итоге это может обернуться серьезными правовыми проблемами и финансовыми затратами. Важно проверить наличие и так называемых «красных точек», то сеть мест, которые могут пострадать в случае землетрясения.
Нередки случаи, когда продавцы сознательно убирает из предоставляемых документов любые упоминания о «красных точках». Все эти проверки может провести местный адвокат, услуги которого обойдутся в 100—200 евро. При этом покупателю рекомендуется лично проверить все полученные официальные документы и убедиться, что они не устарели. По закону все сделки купли-продажи недвижимости должны заверяться нотариально. Нотариальная пошлина составляет 1.5% от продажной цены. Чаще всего сделки совершаются без участия риелторов. Если же стороны хотят привлечь специалиста, то каждая сторона должна будет заплатить за это по 3% от продажной цены объекта.
Несмотря на довольно низкий уровень цен даже на элитную недвижимость в Румынии, «мы практически достигли дна», отмечают местные специалисты рынка. Румыния по-прежнему остается малопривлекательной страной для инвесторов. Виной тому как экономическая и политическая нестабильность, так и высокий уровень коррупции, которая игнорируется правительством.
Цены на рынке недвижимости Румынии продолжают стабильно снижаться начиная с 2008 года. К 2013-му падение составило 20—40%, в зависимости от сегмента рынка. Что касается верхнего сегмента рынка, то продавцы элитной румынской недвижимости все так же стремятся завысить стоимость выставляемых на продажу объектов. Не найдя покупателя, они немного снижают цены, после чего снимают предложение в надежде на рост рынка.
Наиболее популярным местом страны является дельта Дуная, где есть возможность приобрести дом с видом на реку и Черное море. Для этого района характерны идиллические пейзажи с виноградными долинами и мягкий климат. Румынская Ривьера — курорт Мамая ныне стал центром семейного отдыха. Здесь эксклюзивные апартаменты в кондоминиуме Villa Exclusiva с видом на Дунай и Черное море выставлены на рынок по цене от 2 400 000 евро. Реновированная вилла в прибрежном районе (площадь дома — 640 кв. м, участка — 11 800 кв. м, бассейн с термальной водой) предлагается на рынке за 1 700 000 евро. Вокруг столицы Румынии Будапешта ведется строительство элитных поселков. Эксклюзивную виллу с домашним кинозалом и персональной дорожкой для боулинга, бассейном, частным прудом и эллингом для яхты здесь можно приобрести по цене 6 500 000 евро.
Следует учитывать, что в Румынии по-прежнему действует национальная валюта — лев, и, даже если цена на объект указана в евро, сделка будет проходить в румынских левах. Налог на недвижимость дифференцирован и составляет от 0,25 до 1,50%, в зависимости от расположения и стоимости жилья. Банки Румынии выдают кредиты иностранцам, однако делают это довольно неохотно и под высокий процент.
Рынок элитной недвижимости в Хорватии
Как отмечают местные эксперты рынка, «покупка элитной недвижимости в Хорватии — процесс несложный, но требующий внимания и осторожности». Специалисты в первую очередь рекомендуют покупать «чистые» объекты, то есть дома и виллы, полностью легализованные и сданные под ключ. Проблемные строения в действительности могут принести покупателям немало головной боли или даже потерю инвестиции.
Для регистрации перехода прав собственности на недвижимое имущество иностранные граждане и юридические лица обязаны получить специальное разрешение Министерства иностранных дел Хорватии, выдаваемое на основании положительного заключения Министерства Юстиции этой страны. Кроме того, согласно хорватским законам, владельцы собственности обязаны выставлять для аренды свои резиденции в период, когда они ими не пользуются.
При выборе элитной недвижимости в Хорватии также рекомендуется лично провести некоторый анализ рынка: походить по окрестностям выбранной виллы или дома, «прочувствовать обстановку». Вполне возможно, что, заявленный как дом класса люкс, объект находится в далеко не самом элитном окружении.
Цена на недвижимость в Хорватии продолжает снижаться с 2008 года, однако это снижение не коснулось объектов у моря, в эксклюзивных локациях, цены на которые остаются стабильно высокими.
К тому же на рынке элитарной недвижимости Хорватии ощущается острая нехватка современных объектов. Производственные компании и девелоперы на фоне кризиса неохотно начинают новое строительство. В большинстве случаев под грифом «эксклюзивный» предлагаются объекты класса люкс, купленные 7—10 лет назад.
Наиболее востребованными являются прибрежные регионы Адриатического моря — Истрия, Кварнер и Далмация, с их великолепными пейзажами, милыми городками и духом настоящей балканской истории и культуры. Еще один привлекательный объект для инвестиций — острова Хорватии. Так, вилла недалеко от Дубровников (хозяйский дом с семью спальнями и гостевой дом с двумя), с бассейном, садом и видом на море, площадью 300 кв. м. предлагается за 5 000 000 евро. В свою очередь, вилла на острове Корчула, в 10 метрах от кромки воды, с бассейном и внушительным участком, продастся всего за 3 800 000 евро.
Высоким спросом пользуются аутентично восстановленные и отреставрированные исторические дома, которые одновременно могут предложить все современные удобства. Подобный дом с 4 спальнями, расположенный на территории площадью 3 гектара, с бассейном, садом, выставлен на продажу за 2 500 000 евро.
При покупке недвижимости в Хорватии граждане третьих стран получают годовой временный вид на жительство, который может быть затем продлен. Спустя пять лет выдается постоянный вид на жительство. Вид на жительство можно получить и «прописав» свою яхту в одной из марин страны. Пошлины и дополнительные траты увеличивают обычно цену покупки в среднем на 5%. Иностранец может рассчитывать на кредит в размере до 60% от стоимости недвижимости. Кредиты выдаются под 7% годовых в евро или швейцарских франках. Налог па недвижимость составляет около одного евро за каждый квадратный метр жилья ежегодно.
Рынок элитной недвижимости в Болгарии
Как и многие приморские страны, не так давно вошедшие в ЕС, Болгария пережила настоящий бум недвижимости в середине 2000-х годов и резкое падение цен в 2008-м.
По оценкам экспертов (агентство Bulgarian Properties Ltd.), с началом кризиса цены на недвижимость в Болгарии упали на 42,8%, в столице страны Софии — на 45,6%.
Наиболее востребованными типами болгарской жилой и инвестиционной недвижимости являются объекты на побережье Черного моря. При этом в Болгарии есть свои нюансы при покупке недвижимости, которые потенциальному покупателю следует знать.
Предварительный договор, который заключается при покупке недвижимости и многими считается своеобразным «пактом о намерениях», на самом деле очень серьезный документ, по которому суд может обязать покупателя приобрести недвижимость, даже если он передумал это делать.
Составленный на болгарском языке, подобный договор зачастую устанавливает очень жесткие обязанности покупателя и весьма расплывчатую ответственность продавца. При этом предварительный договор не является легальным удостоверением о владении недвижимостью. То есть в случае, если в промежуток между заключением вышеупомянутого договора и официального договора купли-продажи с недвижимостью что-то происходит (например, застройщик закладывает ее в банке), то покупатель оказывается бесправным (даже уплатив 90% стоимости объекта — стандартное условие предварительного договора), так как на момент неблаговидных действий с его будущей собственностью покупатель не имел на нее никаких Юридических прав.
Ипотека в Болгарии также тема, заслуживающая отдельного упоминания. В Болгарии по ипотеке отвечает не тот, кто ее брал, а последний собственник заложенного в банке недвижимого имущества. Продаются заложенные по ипотеке объекты без согласия банка, финансовое учреждение вообще может даже не ставиться в известность о смене собственника. Если взносы по кредиту не вносятся в срок, все претензии банка адресуются текущему владельцу залога. В случае досрочного возврата кредита банки взимают штраф в размере до 5% от остатка по ипотеке. Не рекомендуется покупать объекты, не сданные в эксплуатацию. В свою очередь, болгарские банки выдают ипотечные кредиты в размере 50% от стоимости покупаемого жилья в среднем под 6% годовых.
В данный момент в стране идет активное строительство так называемой курортной недвижимости, комплексов различного уровня комфорта и качества жизни, основными покупателями которых являются иностранцы, имеющие право приобретать недвижимость в этой стране без ограничений. Однако земля не может быть куплена, а сдается в бессрочную аренду. Для того чтобы выкупить землю, необходимо зарегистрировать фирму.
Апартаменты класса люкс (425 кв. м) и Варне, с видом на море и горы, обойдутся в 380 000 евро. Двухуровневый пентхаус (350 кв. м) в охраняемом доме престижного района Софии продается за 450 000 евро. Лофт в столичной новостройке площадью 240 кв. м выставлен на продажу за 360 000 евро.
Если говорить о семейных виллах, то дом в мини-ресорте Sunset Kosharitsa можно приобрести по цене от 127 000 евро. Двухэтажная вилла в Sunny Beach (Бургас) площадью 235 кв. м (территория — 710 кв. м) предлагается за 616 000 евро. И действительно эксклюзивное предложение: трехэтажный особняк Aglika Residence, некогда принадлежавший партийному босу Тодору Живкову и расположенный недалеко от Софии, выставлен на рынок по цене 3 135 000 евро.
Рынок элитной недвижимости Черногории
Черногория получила независимость лишь в 2006 году и в данный момент является официальным кандидатом на вступление в ЕС и НАТО. Среди иностранных инвесторов рынок недвижимости Черногории по-прежнему считается наиболее привлекательным. Около 85% покупателей здесь — выходцы из России, далее следуют британцы и жители стран Восточной Европы. Что примечательно, по оценкам экспертов, именно популярность черногорских курортов среди россиян стала причиной сильного удорожания недвижимости. Если в 2006 году средняя цена квадратного метра апартаментов на берегу Адриатики составляла 1 000 евро, то спустя два года она уже превышала 2 500 евро, а цены на некоторые исторические виллы достигали 8 000 евро за квадратный метр. К 2013 году цены на элитную недвижимость в Черногории стабилизировались на уровне 3 000—3 600 евро/кв. м. Вилла на берегу Адриатического моря с тремя спальнями и бассейном предлагается за 657 000 евро. Имения и шато рядом с морем в Черногории можно приобрести от 1,5 миллиона евро. Цена будет зависеть от престижности района, времени постройки, необходимости реставрации (одного или нескольких строений на участке), площади прилегающего участка.
Наиболее привлекательный регион страны Kotor Вау имеет статус мирового и культурного наследия ЮНЕСКО, входит в Клуб красивейших заливов мира. Трехуровневая вилла площадью 300 кв. м здесь предлагается за 950 000 евро. Вилла площадью 414 кв. м с бассейном и внутренним двором площадью 365 кв. м. с видом на море, расположенная на территории клубного жилого комплекса, выставлена на рынке по цене 1 800 000 евро. Апартаменты площадью 130 кв. м в тихом месте (что в туристической Черногории немаловажно), с террасой и видом на море, продаются за 450 000 сиро.
Также пользуется огромным спросом недвижимость в туристической столице Черногории — Будванской Ривьере. Апартаменты в жилом комплексе TQ Plaza площадью 195 кв. м, с тремя террасами и видом на город и море, предлагаются по цене от 1 170 000 евро. Вилла в этом районе площадью 120 кв. м (участок — 275 кв. м) продается за 450 000 евро.
При покупке недвижимости в Черногории единоразово платится налог 2%, ежегодный налог на недвижимость — от 0.5 до 1,75%. Для иностранцев не предусмотрено никаких ограничений при покупке недвижимости. Ипотечные кредиты в Черногории весьма дороги, поэтому большинство покупателей предпочитают кредитовать покупки в банках своих стран.
